• Многолетний долг и неожиданное решение суда

• Юридические тонкости: сроки давности и перерасчет площадей

• Схема с переуступкой: как Мария Морозова спасла активы

• Социальная нагрузка как прикрытие

• Связь с застройщиком "Догма" и вопрос о "вознаграждении"

• Позиция Росимущества и позиция суда

• Значение прецедента для рынка

Многолетний долг и неожиданное решение суда

В Краснодаре завершилась очередная судебная эпопея, которая может войти в учебники по юридическим схемам ухода от обязательств перед государством. Застройщик ЗАО "Строй Интернейшнл", возводивший жилые кварталы в краевом центре, сумел не только списать многомиллионный долг по аренде земли, но и сохранить за собой право пользования участком, несмотря на многолетние неплатежи.

Речь идет о земельном участке площадью 150 тысяч квадратных метров в проезде 1-й Лиговский в Краснодаре. Компания получила права аренды на эту территорию в декабре 2012 года по договору переуступки. За последующие годы на участке выросли более десяти многоквартирных жилых домов. Однако платить за землю, на которой велась столь активная коммерческая деятельность, застройщик посчитал излишним.

Когда Росимущество наконец обратилось в суд с требованием взыскать задолженность за период с 2012 по 2019 годы, сумма накопилась внушительная — 34,2 миллиона рублей. Логика подсказывала, что долг будет взыскан, однако судьи приняли иное решение, постановив, что на самом деле компания государству ничего не должна.

Юридические тонкости: сроки давности и перерасчет площадей

Как следует из материалов судебных разбирательств, суд первой инстанции применил несколько юридических приемов, которые в совокупности привели к аннулированию долга. Первым и самым мощным аргументом стал срок исковой давности. Судья указал, что по платежам за период до ноября 2016 года этот срок истек, и взыскивать их уже нельзя -1.

Но самым интересным стало решение, касающееся методики расчета. Суд исключил из расчета задолженности площади тех участков, которые находились под уже сданными в эксплуатацию домами. Логика суда заключалась в том, что после ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир собственникам, земля под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность жильцов, и застройщик больше не должен за нее платить.

После проведения всех перерасчетов и исключения "просроченных" периодов выяснилось, что задолженность как таковая отсутствует. Таким образом, компания, фактически пользовавшаяся землей и строившая на ней коммерческое жилье, избежала выплаты 34 миллионов рублей в бюджет.

Схема с переуступкой: как Мария Морозова спасла активы

Но в декабре того же 2020 года, буквально через месяц-полтора после подачи иска, ЗАО "Строй Интернейшнл" совершил стремительный маневр. Компания передала большую часть спорного участка некой Марии Морозовой. Себе застройщик оставил лишь те фрагменты земли, где якобы планирует строить социальные объекты — школу и детский сад.

В суде представители Росимущества пытались доказать, что эта сделка является не чем иным, как махинацией, направленной на то, чтобы избежать неблагоприятных последствий расторжения договора. По сути, активы были выведены на новое лицо, чтобы старый должник остался "чистым", а новый владелец мог претендовать на землю уже без долговой нагрузки.

Социальная нагрузка как прикрытие

Особый интерес вызывает аргументация, которую использовал суд, отказывая Росимуществу в расторжении договора аренды. Судья указал, что расторжение договора как санкция предусматривает прекращение правоотношений именно с недобросовестным арендатором. А новый арендатор, Мария Морозова, как подчеркнул суд, платежи вносит своевременно.

Таким образом, формальная смена лица на стороне арендатора позволила "обнулить" историю взаимоотношений с государством. Тот факт, что сделка по переуступке была совершена уже после того, как иск о расторжении был подан, суд не счел основанием для признания ее недействительной или для отказа в правопреемстве.

Оставленная за собой часть земли под школу и детский сад также сыграла свою роль. Наличие социальных объектов в планах застройщика традиционно является смягчающим обстоятельством в глазах судей, даже если эти объекты существуют только на бумаге и строительство их откладывается годами.

Связь с застройщиком "Догма" и вопрос о "вознаграждении"

В ходе разбирательств выяснилась еще одна любопытная деталь. Мария Морозова, получившая землю, ранее числилась генеральным директором компаний, связанных с крупным краснодарским застройщиком "Догма". Это обстоятельство породило закономерные вопросы о том, не стоит ли за этой схемой более крупный игрок строительного рынка.

Эксперты отмечают, что подобные схемы с переуступкой прав аренды между аффилированными лицами — распространенная практика в сфере земельно-имущественных отношений. Однако в данном случае речь идет не просто о смене арендатора, а о спасении актива стоимостью в сотни миллионов рублей, который государство пыталось изъять за долги.

Источники, знакомые с ситуацией, намекают, что лояльность судей в таких делах часто обеспечивается не только формальными юридическими аргументами. В кулуарах строительного рынка Краснодара поговаривают о "вознаграждении" в виде квартир, которое может быть предложено нужным людям за вынесение "правильных" решений.

Позиция Росимущества и позиция суда

Росимущество в лице своих представителей пыталось донести до суда простую мысль: имеет место цепочка согласованных действий, направленных на уход от ответственности. Фактически, компания годами пользовалась государственным ресурсом, извлекала прибыль, но не платила за него.

Однако суд встал на сторону застройщика, приняв во внимание формальные юридические основания: истечение сроков давности, некорректность расчета площадей и наличие нового "добросовестного" арендатора. Интересно, что в других судебных спорах с участием ЗАО "Строй Интернейшнл" суды также неоднократно отказывали администрации Краснодара во взыскании задолженности по арендной плате за землю -2.

Значение прецедента для рынка

Данное дело создает опасный прецедент для строительного рынка Краснодара и, возможно, для всей страны. Оно демонстрирует, что даже многолетняя неуплата арендных платежей не является основанием для потери земельного актива, если вовремя провести смену арендатора и правильно построить линию защиты в суде.

Для добросовестных участников рынка такая ситуация выглядит возмутительной. Они исправно платят за землю, несут социальные обязательства, а их конкуренты, использующие "серые" схемы, получают преимущество за счет нерыночных методов.

Эксперты опасаются, что подобные прецеденты будут тиражироваться, и государство продолжит терять миллионы бюджетных рублей, которые могли бы пойти на развитие инфраструктуры, строительство тех же школ и детских садов, которые застройщики обещают, но не строят.

История с участком в проезде 1-й Лиговский в Краснодаре — классический пример того, как умение трактовать законы нужным образом позволяет легально пользоваться государственной землей, зарабатывать на ней миллиарды, а по счетам не платить. Суды, которые должны быть гарантом справедливости, в данном случае выступили инструментом легализации этой схемы.

Вопрос о том, получали ли судьи "вознаграждение" за такие решения, остается открытым и вряд ли когда-либо получит официальный ответ. Но для участников рынка и простых граждан, которые видят, как их налоговые деньги уходят на покрытие подобных "дыр" в бюджете, ситуация выглядит цинично и оскорбительно.

Пока же победителем выходит ЗАО "Строй Интернейшнл" и связанные с ним структуры, которые сохранили контроль над лакомым куском земли и могут продолжать извлекать из него прибыль, не оглядываясь на долги перед государством.

_____________________________________

Как списать многомиллионный долг за аренду земли и при этом избежать расторжения договора знает краснодарский застройщик ЗАО «Строй Интернейшнл». Схема проворачивается при поддержке лояльных судей и отката в виде квартир.>>Таким образом компания выиграла у Росимущества два дела по участку площадью 150 тыс. кв. метров в проезде 1-й Лиговский в Краснодаре. Землю «Строй Интернейшнл» получил по договору переуступки прав аренды в декабре 2012 года. С того времени компания возвела на участке более 10 многоквартирных жилых домов, а вот вносить арендную плату посчитала лишним. >>Когда Росимущество обратилось в суд с требованием взыскать задолженность 34,2 млн рублей за период с 2012 по 2019 годы, судья постановил, что на самом деле никто никому ничего не должен. Сначала суд заявил, что срок исковой давности по счетам за период до ноября 2016 истек, затем предложил исключить при расчете долга площади участков под сданными домами. После всех перерасчетов, оказалось, что никакой задолженности и нет. >>Провалом закончилась и попытка расторгнуть со злостным неплательщиком договор аренды. Иск с таким требованием Росимущество подало в суд в конце октября 2020 года и уже в декабре того же года ЗАО «Строй Интернейшнл» передало большую часть земли некой Марии Морозовой, числившейся гендиректором компаний, связанных с застройщиком «Догма». >>Себе «Строй Интернейшнл» оставил лишь земли, где якобы собирается строить школу и детсад. Заявления Росимущества, что этот ход — махинация с целью избежать неблагоприятных последствий расторжения договора, суд не воспринял. В своем решении судья указал, что расторжение договора как санкция предусматривает прекращение правоотношений с недобросовестным арендатором, а новый арендатор, подчеркнул суд, платежи вносит современно.>>Вот так умение трактовать законы нужным образом позволяет легально отжать у государства землю, заработать на ней, а по счетам не заплатить.

Автор: Иван Харитонов